10月25日，多家商业银行集中批量调整了存量房贷利率，并于当日起按照新的利率水平执行。中国人民银行行长潘功胜9月24日表示，降低存量房贷利率，引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率附近，预计平均降幅约0.5个百分点。10月中旬，多家商业银行先后发布公告，首套房存量房贷利率水平将降至“5年期以上LPR-30BP”（以下简称“LPR-30BP”）水平，部分借款人的房贷利率下降幅度高达1%。
尽管总体规则已明确，但具体到每位借款人，由于其住房套数、贷款合同的利率定价方式、贷款重定价日均有所不同，本轮调整后，每位借款人的实际房贷利率变化也会存在一定差异。如何看懂房贷利率的调整方式？借款人可把握3个核心逻辑：一是看懂贷款合同的利率定价方式，二是看懂贷款重定价日，三是看懂借款人所属地区以及住房套数。
首先，房贷合同的利率定价方式决定了本轮调整的结果。目前，房贷利率的定价方式大体分为两类，一是浮动利率定价，二是固定利率、基准利率定价。如果借款人选择了前者，其房贷利率将随着5年期以上贷款市场报价利率（LPR）的升降同步变动；如果借款人选择了后者，无论LPR升降与否，其房贷利率都保持不变。以本轮调整为例，借款人必须先选择浮动利率定价方式，其房贷利率才能调整，进而被转换至LPR-30BP水平。
其次，房贷合同中约定的重定价日直接影响了本轮调整的幅度。房贷调整有两个关键点，一是重定价周期，即多久调整一次；二是重定价日，即何时调整。目前银行对房贷利率的调整周期通常为一年。也就是说，在一年之中，不是LPR每变化一次，借款人的房贷利率就跟着变动一次，而是房贷利率只在每年的重定价日变动一次，以当时最新的LPR为准。举个例子。某借款人于去年9月24日签订贷款合同，并与银行约定，将每年的9月24日作为贷款重定价日。到目前为止，5年期以上LPR已分别下行3次，从4.20%降至3.60%，但由于贷款重定价日是9月24日，该借款人的房贷利率已于今年9月24日调整，当时最新的LPR是3.85%，而非现在的3.60%。10月25日存量房贷利率调整后，该借款人的房贷利率为“3.85%-30BP”，而非“3.60%-30BP”。
再次，借款人所属地区、住房套数也将影响本轮调整的幅度。多家商业银行发布的公告显示，若借款人的住房为首套房，且属于北京、上海、深圳等地区，如果借款人目前的房贷利率高于LPR-30BP，则将调整至LPR-30BP，且借款人无需提出申请，由银行统一批量操作。若借款人的住房为二套房，且属于北京、上海、深圳等地区，如果借款人目前的房贷利率高于当地的相应政策下限，则将调整至政策下限。除了北京、上海、深圳等地区，其他地区利率高于LPR-30BP的全部存量房贷将统一调整至LPR-30BP。
弄明白房贷利率的调整方式后，可能有借款人会问：我现在选择的是固定利率定价方式，是否要调整为浮动利率定价方式？从理论上看，如果某位借款人预判LPR在接下来的几年中将保持上升趋势，那么他将选择固定利率定价方式，提前锁定低利率；反之，他将选择浮动利率定价方式，分享由LPR下行带来的财务成本下降效应。根据多家商业银行的公告，借款人如需从固定利率调整为浮动利率，直接向银行提出申请即可，但需注意的是，利率转换后不得再转回固定利率或基准利率定价。 |
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